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本日のテーマは「オーナーチェンジ物件」です。

皆さんは、オーナーチェンジ物件と聞いて、どのような印象をお持ちでしょうか？

オーナーチェンジ物件とは、現在賃貸中の物件が、オーナー（所有者）が変わる形で売買される物件のことです。

①定義:

・賃貸借契約の継続: 既存の賃借人（入居者）との賃貸借契約がそのまま引き継がれることが前提となります。

・所有者の変更: 物件の所有権が、現在のオーナーから新しいオーナーへと移転します。

・投資用不動産としての側面: 主に、家賃収入を得ることを目的とした投資家によって取引されることが多いです。

➁主な特徴:

・購入後すぐに家賃収入が得られる: 新しいオーナーになった直後から、既存の賃借人からの家賃収入が見込めます。

空室期間が発生しないため、安定した収益を期待できます。

・入居者の募集・契約の手間が省ける: すでに賃借人が入居しているため、新たな入居者を探したり、賃貸契約を結んだりする手間や費用がかかりません。

・現況を確認しやすい: 賃借人が実際に住んでいるため、物件の状態や管理状況などをある程度把握することができます。

・利回りが重視される: 購入検討者は、物件価格と家賃収入のバランスを見て、投資効率（利回り）を重視する傾向があります。

・住宅ローンが利用しにくい場合がある: 金融機関によっては、オーナーチェンジ物件に対する住宅ローンの審査が厳しかったり、利用できなかったりする場合があります。投資用ローンが適用されることが多いです。

・購入前に内部を確認できない場合がある: 賃借人のプライバシー保護のため、購入前に物件の内部を確認することが難しい場合があります。

・既存の賃貸条件を引き継ぐ必要がある: 新しいオーナーは、既存の賃貸借契約の内容（家賃、契約期間、特約など）を基本的に引き継ぐ必要があります。

オーナーチェンジ物件は、手軽に不動産投資を始めたい方にとって魅力的な選択肢となる一方で、注意すべき点もいくつか存在します。

オーナーチェンジ物件の売買の流れは、通常の不動産売買と基本的な流れは同じですが、既存の賃貸借契約の引き継ぎに関する手続きが加わります。以下に主なステップを解説します。

売却側（現オーナー）

1. 不動産仲介業者への相談・媒介契約の締結:

・売却希望価格や条件、物件の詳細などを仲介業者に伝え、査定を依頼します。

・査定結果を参考に売却価格を決定し、仲介業者と媒介契約（専任媒介、専属専任媒介、一般媒介）を結びます。

・オーナーチェンジ物件であることを仲介業者に明確に伝えます。

2. 物件情報の公開・購入希望者の募集:

・仲介業者が、不動産情報サイトや広告などを通じて物件情報を公開し、購入希望者を募集します。

・物件概要、賃貸条件（家賃、契約期間など）、利回りなどが主な情報として掲載されます。

3. 購入希望者からの問い合わせ・内覧:

・購入希望者から物件に関する問い合わせが入ります。

・オーナーチェンジ物件の場合、通常は室内の内覧は難しいことが多いです。外観や共用部分の見学、賃貸条件や管理状況の説明が中心となります。

・場合によっては、現入居者の協力が得られれば、内覧が許可されることもあります。

4. 購入申し込み:

・購入希望者が、購入価格や条件などを記載した「購入申込書」を提出します。

5. 売買契約の締結:

・売主と買主の間で、物件の売買に関する契約を締結します。

・売買価格、手付金の額、引き渡し時期、契約不適合責任、既存の賃貸借契約の引き継ぎに関する事項などが記載されます。

・重要なポイント: 既存の賃貸借契約の内容（契約書、重要事項説明書、入居者情報など）を買主に開示し、買主が内容を理解・承諾することが不可欠です。

6. 引き渡しの準備:

・売主は、物件の引き渡しに向けて必要な書類（登記識別情報、固定資産税納付書など）を準備します。

・賃借人に対して、オーナーが変更になる旨を通知する書面を送付することが一般的です。

7. 決済・物件の引き渡し:

・買主が残代金を支払い、売主から物件の所有権移転登記に必要な書類を受け取ります。

・仲介業者への仲介手数料の支払いもこのタイミングで行われます。

・買主は、新しいオーナーとして賃借人との賃貸借契約を引き継ぎます。

購入側（新オーナー）

1. 物件情報の収集・検討:

・不動産情報サイトや仲介業者からオーナーチェンジ物件の情報を収集し、価格、利回り、立地、築年数、賃貸状況などを検討します。

2. 仲介業者への問い合わせ・物件見学:

・気になる物件があれば、仲介業者に問い合わせ、詳細な情報を入手します。

・可能な範囲で物件の外観や共用部分を見学します。

3. 購入申し込み:

・購入したい物件が見つかれば、購入申込書を提出します。

4. 売買契約の締結:

・売主との間で売買契約を締結します。

・契約内容を確認し、特に既存の賃貸借契約に関する条項（契約内容、敷金・礼金の引き継ぎなど）を理解することが重要です。

5. 住宅ローン（または投資用ローン）の申し込み・審査:

・必要に応じて、金融機関に住宅ローンまたは投資用ローンの申し込みを行います。オーナーチェンジ物件の場合、投資用ローンが適用されることが多いです。

6. 引き渡しの準備:

・ローンの契約手続きや、司法書士との打ち合わせなど、引き渡しに必要な準備を行います。

7. 決済・物件の引き渡し:

・残代金を支払い、物件の所有権移転登記を行います。

・売主から賃貸借契約に関する書類（契約書、重要事項説明書、入居者名簿、敷金・礼金の預かり証など）を受け取ります。

・仲介業者への仲介手数料を支払います。

・新しいオーナーとして、賃借人への挨拶状などを送付することが一般的です。

重要な注意点:

・賃貸借契約の内容確認: 売買契約締結前に、必ず既存の賃貸借契約書や重要事項説明書の内容を確認し、理解することが最も重要です。家賃、契約期間、特約事項、敷金・礼金の額などを把握しておきましょう。

・入居者の状況: 可能であれば、入居者の属性（年齢層、職業など）や家賃の滞納状況などを確認しておくと良いでしょう。

・管理状況の確認: これまでの物件の管理状況（修繕履歴、管理会社との契約内容など）を確認することも重要です。

・引き継ぎの手続き: 敷金・礼金の引き継ぎ方法や、賃借人への通知方法などを売主や仲介業者と共有しておきましょう。

オーナーチェンジ物件の売買は、通常の売買に加えて、賃貸借契約の引き継ぎというステップがあります。売主・買主双方にとって、この点を十分に理解し、慎重に手続きを進めることが大切です。

皆さん、いかがでしたか？

これから新築や建替え・リフォームをお考えの、ご参考になりましたら幸いです。

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