住み替えローンを徹底解説！
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本日のテーマは「住み替えローンを徹底解説！」です。
皆さんは、住み替えローンと聞いて、どのような印象をお持ちでしょうか？
住み替えローン（買い替えローンとも呼ばれます）は、現在住んでいる家の住宅ローン残債と、新しく購入する家の費用を合わせて、
一つの住宅ローンとして借り入れられる仕組みのことです。
通常の住宅売却では、売却時に残っている住宅ローンを完済し、その家についている「抵当権」を抹消する必要があります。
しかし、旧居の売却価格だけではローンを完済できない「オーバーローン」の状態だと、自己資金で残債を補填しない限り、
抵当権を抹消することができず、家を売却できません。
住み替えローンは、このような「オーバーローン」の状態でも住み替えを可能にするための選択肢の一つです。
旧居のローン残債を新居の購入費用に上乗せして借り入れることで、旧居のローンを完済し、売却できるようになります。
【住み替えローンのイメージ】 新居の購入費用 ＋ 旧居のローン残債（売却益で補填しきれない分） ＝ 住み替えローンの借入総額
旧居のローンが残っていても新居を買う3つの方法
住み替えを検討する際、旧居のローンが残っている場合の主な選択肢は3つあります。
１．旧居売却金と自己資金で完済し、新居は新規ローン
最適なケース: 旧居の売却価格でローンを完済でき、さらに新居の頭金や諸費用を自己資金でまかなえる場合。
メリット: ローン計画がシンプルで、新居のローン審査も一般的な住宅ローンと同様に進めやすいです。
注意点: 売却先行の場合、一時的に仮住まいが必要になる可能性があります。
２．ダブルローン（つなぎ融資などを活用）
最適なケース: 新居を先に購入したい「買い先行」で、一時的に旧居と新居の二つのローンを並行して返済できる場合。
仕組み: 新居のローンを組み、旧居の売却が完了するまでの間、旧居のローン返済資金などをつなぎ融資でまかないます。
旧居売却後にそのローンを完済し、ダブルローン状態を解消します。
メリット: 人気物件の購入タイミングを逃しにくいです。仮住まいの手間がないこともあります。
３．住み替えローン
最適なケース: 旧居がオーバーローンで、売却益と自己資金だけではローンを完済できない場合。
仕組み: 旧居のローン残債と新居の購入費用を合算し、一つのローンとして借り入れます。
メリット: 自己資金が少なくても住み替えが可能になる道が開けます。返済が一本化されるため、管理しやすいです。
住み替えローンのメリットとデメリット
住み替えローンは非常に便利な反面、注意すべき点もいくつかあります。
メリット
・旧居のローン残債があっても住み替えができる: これが最大のメリットです。自己資金が不足していても、
住み替えを実現できる可能性があります。
・返済が一本化できる: 旧居と新居のローンが別々になる「ダブルローン」とは異なり、
返済が一つにまとまるため、
資金計画を立てやすく、管理の手間も省けます。
・スムーズな引っ越しが期待できる: 金融機関と不動産会社の連携により、
旧居の売却と新居の購入・決済をほぼ同時に進めることで、仮住まいなしで引っ越しが
できる場合があります。
デメリット
・審査が厳しい傾向にある: 一般的な住宅ローンに比べて、借入総額が高額になるため、
金融機関はより慎重に審査します。返済能力が厳しく問われることになります。
・金利が高くなる可能性がある: 借入金額が高くなる分、金融機関のリスクも高まるため、
通常の住宅ローンよりも金利が高めに設定されることがあります。
店頭金利（基準金利）からの優遇幅が小さいことも理由の一つです。
・物件の担保価値が重視される: 新居の担保価値以上にローンを組むことになるため、
新居の担保価値や物件自体の評価が厳しく見られます。
・最初からオーバーローン状態: 旧居のローン残債を新居のローンに上乗せするため、
完済するまでは実質的にオーバーローンの状態が続きます。
これにより、将来的に再び売却する際に不利になる可能性があります。
・売却と購入のタイミング調整が重要: 旧居の売却と新居の購入をほぼ同時に進める必要が
あるため、不動産会社や金融機関との綿密な連携が不可欠です。
タイミングがずれると、予期せぬ費用や二重ローン期間が発生するリスクがあります。
住み替えローンの審査のポイント
住み替えローンの審査は厳しい傾向にありますが、主に以下の点が重視されます。
・返済能力:
年収: 安定した継続的な高収入が求められます。
勤務先・勤続年数: 安定した勤務先での勤続年数が長いほど有利です（3年以上が目安とされることも）。
個人事業主は審査が厳しくなる傾向があります。
既存の債務状況: 他のローン（車のローン、カードローン、キャッシングなど）が多いと
審査に不利になる可能性があります。
信用情報: 過去のローン返済履歴に延滞などがないか、信用情報機関を通じて
確認されます。
・旧居の住宅ローンの返済状況: 過去に滞納がないか、きちんと返済を続けているかが非常に
重要視されます。
・新居の担保価値: 新しく購入する物件の担保評価が、借入額に見合っているかどうかが
厳しく審査されます。
・旧居の売却見込み額: 不動産会社による旧居の査定額も審査の判断材料になります。
住み替えローンを成功させるための注意点とコツ
住み替えローンを利用してスムーズに住み替えを行うためには、計画的な準備と専門家との
連携が不可欠です。
１．まずはローン残債と物件査定額の正確な把握:
・現在残っている住宅ローン残高を金融機関の返済予定表などで正確に確認しましょう。
・複数の不動産会社に旧居の査定を依頼し、売却できる可能性のある価格を把握
しましょう。これにより、旧居がアンダーローンなのか、オーバーローンなのかが
明確になります。
２．信頼できる不動産会社選び:
・住み替え実績が豊富で、売却と購入の双方に強く、金融機関との連携もスムーズな
不動産会社を選びましょう。
・売却価格の査定だけでなく、住み替え全体のスケジュールや資金計画について親身に
相談に乗ってくれる担当者を見つけることが重要です。
３．金融機関選びと事前審査:
・住み替えローンを取り扱っている金融機関は限られています（主要メガバンクや一部の地方銀行が主）。
事前に情報収集を行いましょう。
・複数の金融機関で事前審査を受けることをおすすめします。これにより、
借り入れ可能額や条件を把握し、無理のない返済計画を立てやすくなります。
４．売却と購入のタイミング調整:
・住み替えローンを利用する場合、旧居の売却と新居の購入・決済日を
可能な限り同日に合わせるのが理想的です。
不動産会社と金融機関が協力して、スムーズな段取りを組んでくれるか
確認しましょう。
５．諸費用と資金計画の確認:
・住み替えには、旧居の売却にかかる費用（仲介手数料、抵当権抹消費用など）と、
新居の購入にかかる費用
（仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税、ローン事務手数料など）が
別途発生します。
・これらを自己資金でまかなえるか、ローンに含めるのか（可能な場合）、
事前にしっかりと資金計画を立てましょう。
まとめ
住み替えローンは、旧居に住宅ローンが残っていてオーバーローンの状態でも、新しい家への住み替えを可能にする選択肢です。 自己資金が少なくても住み替えができる可能性があるという大きなメリットがある一方で、
審査の厳しさや金利が高くなる傾向があるといったデメリットも存在します。
利用を検討する際は、ご自身の状況（ローン残高、売却見込み額、収入、信用情報など）を
正確に把握し、信頼できる不動産会社や金融機関の専門家と綿密に相談することが
不可欠です。複数の選択肢と比較検討し、ご自身のライフプランに合った最適な方法を選びましょう。
皆さん、いかがでしたか？
これから新築や建替え・リフォームをお考えの、ご参考になりましたら幸いです。
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