住宅ローン控除を最大限活用する方法
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本日のテーマは「住宅ローン控除を最大限活用する方法」についてです。
皆さんは、住宅ローン控除と聞いて、どのような印象をお持ちでしょうか？
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した際に、
所得税や住民税から一定額が控除される制度です。正しく理解して活用すれば、大きな節税効果が期待できます。
2025年6月現在の情報に基づき、最大限活用するためのポイントを解説します。
住宅ローン控除は、マイホーム取得者にとって非常にメリットの大きい制度です。しかし、制度は複雑で、
最新の改正内容を把握し、自身の状況に合わせて適切に活用することが重要です。
１．住宅ローン控除の基本を押さえる
まず、基本的な仕組みを理解しましょう。
・対象期間: 住宅ローン控除の期間は、原則として13年間です。
・控除額の計算方法:
１）住宅ローンの年末残高の0.7%が、所得税から控除されます。
２）所得税で控除しきれない場合は、住民税からも一部控除されます（上限あり）。
・対象となる借入限度額: 住宅の種類や入居時期によって異なります。
１）2024年以降入居の場合の主な借入限度額（新築・買取再販の場合）
・省エネ基準適合住宅：4,000万円
・ZEH水準省エネ住宅：4,500万円
・長期優良住宅・低炭素住宅：5,000万円
・その他の住宅（一般住宅）：0円（※原則として対象外ですが、2023年までに建築確認を受けている等の例外あり）
２）中古住宅の場合は、築年数や新耐震基準適合などの要件と借入限度額があります。
３）リフォームの場合も別に要件と借入限度額があります。
・適用要件の確認:
１）床面積が50㎡以上であること（所得が1,000万円以下の場合は40㎡以上）
２）ローンの返済期間が10年以上であること
３）入居年などの期限内に居住を開始していること
４）合計所得金額が2,000万円以下であること（40㎡以上50㎡未満の住宅の場合、合計所得金額1,000万円以下）
５）生計を一にする親族からの借入ではないこと
６）（2024年以降入居の場合）原則として省エネ基準適合住宅であること
（※一般住宅は適用対象外、ただし2023年末までに建築確認を受けた新築住宅や、2024年6月までに建築された
既存住宅は2025年末までの入居で対象となる例外措置あり）
２．確定申告と年末調整を確実に実施する
最大限活用するためには、手続きを怠らないことが肝心です。
・初年度は必ず確定申告: 住宅ローン控除の適用を受ける最初の年は、税務署で確定申告が必要です。
必要な書類（源泉徴収票、住宅ローンの残高証明書、売買契約書・工事請負契約書の写し、登記事項証明書、
本人確認書類、マイナンバーなど）を忘れずに準備しましょう。
・2年目以降は年末調整: 初年度に確定申告をしてしまえば、会社員の方などは2年目以降は年末調整で控除を受けられます。
税務署から送られてくる「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」と、金融機関から送られてくる
「住宅ローン残高証明書」を会社に提出しましょう。
・重要なポイント: 年末調整を忘れると、その年の控除が受けられません。気づいたら5年以内であれば還付申告が可能ですので、
諦めずに税務署に相談しましょう。
３．所得税の還付額を最大限にする工夫
住宅ローン控除は、所得税から控除しきれない場合は住民税からも一部控除されますが、基本は所得税からの控除が優先されます。
・共働き世帯は夫婦で控除を検討:
１）夫婦それぞれが住宅ローンを借りて（連帯債務やペアローンなど）、それぞれが住宅ローン控除の適用を受けることで、
世帯全体での控除額を最大化できる可能性があります。
２）ただし、お互いの所得状況や将来の働き方の変化（育休など）も考慮して判断することが重要です。
所得が低いと控除額も少なくなるため、控除しきれない部分が出る可能性もあります。
３）判断のポイント: 控除期間中のそれぞれの所得税・住民税の見込み額をシミュレーションし、
どちらがより多くの控除額を受けられるか、あるいは夫婦で受けた方が総額で得になるかを確認しましょう。
・ふるさと納税とのバランス:
１）ふるさと納税は、寄付額に応じて所得税・住民税が控除される制度です。住宅ローン控除も
所得税・住民税からの控除であるため、併用すると控除額の計算が複雑になります。
２）対策: 住宅ローン控除が適用される年は、ふるさと納税の「寄付金控除」の控除上限額が下がることがあります。
３）年末調整や確定申告前に、ご自身の源泉徴収票や控除額を把握し、ふるさと納税の上限額を計算できる
シミュレーターなどを活用して、適切な寄付額を検討しましょう。
４）具体的な例: 住宅ローン控除で所得税がゼロになる場合、ふるさと納税の自己負担2,000円を除いた全額が
住民税から控除されることになります。このため、住民税の上限額を把握しておくことが重要です。
４． 住宅の性能要件を意識する（2024年以降入居の場合）
2024年以降に入居する住宅については、省エネ性能が住宅ローン控除の適用条件や借入限度額に大きく影響します。
・省エネ基準適合住宅が基本: 新築の場合、原則として省エネ基準適合住宅であることが必須となります。
・高性能住宅は控除額も優遇:
１）ZEH水準省エネ住宅や長期優良住宅・低炭素住宅など、より省エネ性能が高い住宅は、借入限度額が上乗せされ、
控除額をより大きくできる可能性があります。
２）新築を検討している場合は、設計段階からこれらの高性能住宅の認定基準を満たすことを意識することで、
長期的な光熱費削減と税制優遇の両方を享受できます。
３）「その他の住宅（一般住宅）」の扱いに注意:
2024年以降入居の一般住宅は原則として住宅ローン控除の対象外です（例外あり）。
中古住宅やリフォームの場合は、要件が緩和されるケースもありますが、事前に確認が必要です。
５．繰り上げ返済のタイミングを慎重に検討する
住宅ローン控除を受けている期間中の繰り上げ返済は、慎重に検討する必要があります。
・繰り上げ返済のデメリット: 繰り上げ返済をすると、住宅ローンの残高が減るため、その分、
住宅ローン控除で受けられる控除額も少なくなります。
・シミュレーションの重要性:
１）住宅ローン控除による節税効果
２）繰り上げ返済による利息軽減効果 これらを比較検討し、どちらがよりメリットが大きいかを
シミュレーションしましょう。
３）目安: 住宅ローン控除の期間（13年間）中は、控除のメリットが大きい場合が多いです。
控除期間終了後に繰り上げ返済を行うのが賢明なケースも多いです。ただし、金利水準やローンの残高によっては、
繰り上げ返済のメリットが大きい場合もあります。
６． 最新の制度改正に常にアンテナを張る
住宅ローン控除の制度は、社会情勢や政策によって頻繁に改正されます。
・入居年による制度の違い: 適用される控除額や要件は、住宅への入居年によって異なります。
必ずご自身の入居年がどの制度に該当するかを確認しましょう。
・情報収集: 国税庁のウェブサイト、税理士、金融機関など、信頼できる情報源から常に最新情報を入手するようにしましょう。
まとめ
住宅ローン控除を最大限活用するには、制度の基本を理解し、確定申告・年末調整を確実に行うことが大前提です。
その上で、共働き世帯でのペアローン活用、住宅の省エネ性能の追求、繰り上げ返済のタイミング、
そしてふるさと納税とのバランスなど、個々の状況に応じた戦略的な検討が不可欠です。
不明な点があれば、税務署や税理士、住宅ローンを組んだ金融機関に相談することをおすすめします。
賢く制度を利用して、マイホームの夢を叶えましょう！
皆さん、いかがでしたか？
これから新築や建替え・リフォームをお考えの、ご参考になりましたら幸いです。
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